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  • 【媒体专访】方向比努力更重要 商业梦想的启航者

    MAP杂志专访方凯国际•大卫茂董事长许华锋

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    能谈谈您的过往经历吗?是如何与商业地产结缘的?

    许华锋

    我是盐城人,大学毕业后来到南京求职,面试了44家企业,因没有南京户口等原因总是四处碰壁,后来机缘巧合的加入了中国人寿成为第9批员工。我当时很崇拜日本的保险女王柴田禾子,她创造了世界寿险销售第一的业绩,荣登吉尼斯世界纪录,至今无人打破。她陌生拜访的方法给了我很多的启发,我学习她的专业精神和与人相处之道,这对我后来的职业发展大有裨益。

    1年半以后,我回归高校做了7年多的经济学老师,正所谓教学相长,这段经历使我的经济学相关知识储备得更为扎实。2003年,我读完了南大MBA,孩子渐渐大了,内心也渐起波澜,我总想着曾经的梦想,更不想固守一成不变、一眼望到尽头的生活,于是我亲手砸了自己的铁饭碗,去到企业中蜕变、历练,我加入了太平洋建设集团。这个团队像一团火,强调激情、方向和战略,那段时期,我在资本运作、财务法务和企业管理方面都受益良多。

    2006年,因为家庭原因我要回南京,而同时我也对那个时期的新兴事物——商业地产产生了极大的兴趣,希望在这个基点上践行我之前积累的专业与经验,于是加入商业地产的黄埔军校”——金鹰国际集团,这仿佛是一种冥冥注定。我在金鹰供职的5年,负责资本运作、项目拓展、土地研判、前期规划,那是金鹰历史上最辉煌的时期,当时我们的市值,从50亿元港币上升到了500亿元港币,持有房产率达到了85%,税后净利润达到了10%,而那个时期中国80%的百货公司其税后净利润低于2%,可以说当时的金鹰领跑全国,更让我身体力行的懂得要注重专业性、严谨性。没想,就这样与商业地产结下了一世情缘。

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    能谈谈您对商业地产过去、现在和未来的理解吗?

    许华锋

    商业地产在过去的数十年中对于城市面貌、人们生活方式都产生了积极而深远的影响,它曾经获得的成绩是有目共睹的。

    如今,伴随着受众人膜拜、效仿的万达模式开始向轻资产管理转变之时,商业地产可谓乱象丛生。政府不再愿意通过引进商业品牌整体低价出让土地,使得土地成本不断增高;商业地产出现较严重的过剩现象,同质化问题突出;销售型物业的去化率不高,周转速度变慢,又面临电子商务平台的巨大冲击,因而商业地产的发展显得有些困顿乏力。

    畅想未来,我认为市场会越发细分,危险与机遇并存。一、二线城市的核心CBD,拥有稀缺的地段与资源,只要定位规划准确,前景依旧看好;三、四线城市的黄金地段仍然拥有不可替代性,但是三、四线城市的偏远地段就会面临更困难的境地。同时,我认为商业地产未来的发展想要破局,两大条件必不可少。一是政府的顶层设计,应该将商业规划融入到城市整体规划发展中,进行资源有效合理的配置;二是开发商须越发遵守游戏规则,定位、规划前置,真正做到差异化、体验性,强调量体裁衣。

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    您是出于走样的考虑走上了创业的道路?能介绍一下方凯国际大卫茂吗?它有怎样的特质?

    许华锋

    我一直都有创业的梦想,骨子里有想做一份事业的野心与霸气,即使在沉淀、蛰伏的时期,这种内心的躁动也时时提醒着我未来的方向,我想准备好了就应该要出发。当然,我也希望通过创业来改变命运,我和太太的出身都比较苦,家庭负担比较重,我希望通过自己的努力能托起自己和两个家庭的希望。

    方凯国际创立于香港,总部在南京,是红星美凯龙旗下的资产管理公司,由红星美凯龙、美国华平基金参与投资,拥有商业管理、资产管理和自营品牌三大业务板块。

    商业管理旨以大卫茂为核心品牌,在全国从事购物中心的商业运营管理,输出土地研判、设计规划、商业定位、业态组合、招商运营的全流程闭环,截止至2016年底,我们的24个项目涵盖16个城市,商业管理面积近300万平方米,现已成为中国优秀的商业管理公司之一。

    资产管理是我们的一大特色与优势,旨以资产保值增值、整体销售变现、资产证券化、PE投资等业务管理,截止目前,我们已经参股投资东北电气(000585)、柯菲平(870447)两家上市公司,并与国内外的诸多投行、上市公司和央企建立了资产管理委托合作关系。

    我们也发展了自营品牌,如DAVEMALL魔法学校,这将是全国第一个亲子娱乐高科技体验馆,意大利生活馆、TIME’S CORNER COFFEE、雨蝶轩爱心体验餐厅、传创空间等。

    可以说,我们已经完成了投资、设计、招商、运营管理、资产增值、资产变现、再投资的商业地产全封闭产业链管理。

     

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    在运营方凯国际大卫茂的时期,有没有特别有成就感或沮丧的时期,能跟我们分享一下吗?

    许华锋

    我想这个肯定是我们的处女作项目——溧阳上河城,一个三线城市、位置并不理想,我们历时566天,将其打造成为了一座集娱乐休闲、时尚百货、大型超市、步行街于一体的国际化现代商业中心,整体体量达到18万方,实现了满铺开业,很多国内外知名品牌第一次进入三线城市,如雅莹旗舰店、星巴克、同庆楼等等,这在全国三线城市中可谓首屈一指,我们也因此一战成名

    回想那566天,我当时常常感受到成就、满足与沮丧、失落的一体两面。那个时候的我刚刚创业,和亲如家人的团队并肩作战,但是退却了金鹰高管的光环,变成乙方公司时,会时常遭受不解与质疑。在面对身份转变的时候,面对始料未及的问题的时候,其实也有偷偷想过撂挑子不干,重回职业经理人游刃有余的生活。只是我这个人生性倔强,永远不会在输的时候选择放弃,也因此等来了落地开花的时刻。

     


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    有人认为,创业是职场瓶颈的避风港,您赞同这种说法吗?如果想要创业要做好怎样的准备?

    许华锋

    我很不赞成这种说法,创业比打工要艰难的多。打工只为自己,创业要为所有人。创业者需时时背负枷锁,这种辛苦、风险、压力与竞争是无处不在、无孔不入的。所以我认为,一个人如果还没有思虑清楚,找到适合自己的方向,并有足够的准备,不能一时冲动就进入创业的浪潮中,这样成功的概率很低。

    创业的准备,归根到底就是坦诚做人、专业做事,具体来讲就是专业、合作与心态。

    所谓专业,就是创业的方向必须准确且有专业支撑,要明白创业首先要学业,不要只看到枝繁叶茂的景象,更要有长树根的过程,要明白积累与沉淀的重要性。同时,方向比努力更重要,如今的创业更是这样,要有行之有效、独辟蹊径的商业模式,资本只会锦上添花,没有办法雪中送炭。

    所谓合作,就是要有合作的胸怀与方法,站在巨人的肩膀上牵起巨人的手才能提高发展的速度,才能有效的借助大平台的资源、团队及管理优势。当你走得越远你就越会发现,在中国做事业就是做人,你的胸怀和格局,决定了你的版图和厚度,要学会与上下游,甚至是竞争对手合作。

    所谓心态,最重要的就是坚持、乐观,有顽强的斗志。要相信乘风破浪会有时,直挂云帆济沧海,只有经受得住黎明前的黑暗,才能柳暗花明又一村。

    以上内容刊登于

    map》杂志201712月刊