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  • 联商专访许董事长——连云港大卫茂国际购物中心

    大卫茂国际购物中心:打造东海首个一站式shoppingmall

    连云港东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县,闻名中外的“水晶之都”,也是全国首批沿海对外开放县,全国农村综合实力百强县之一。如今,东海持续在发展,当地政府更是对加快新兴产业发展提出了诸多扶持培育策略,在天时地利人和的大背景下,东海县的商业地产产业也得到了业内人士的极大关注,这片蓝海,正在迎来前所未有的开发和挖掘。

    连云港大卫茂国际购物中心是方凯国际继常州上河城、昆山大卫茂后在中国开设的第三家购物中心。项目位于东海和平东路,地处东海核心商圈内黄金位置,周边是以乐天玛特、五星电器、宏图三胞等为主的成熟商业街区,是东海市民最具消费力的第一商圈。本期,我们独家专访了大卫茂国际购物中心有限公司、方凯国际(中国)商业投资管理有限公司董事长 许华锋,对连云港大卫茂国际购物中心以及方凯国际进行了深入了解。

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    大卫茂国际购物中心有限公司、方凯国际(中国)商业投资管理有限公司董事长 许华锋

    搜铺网:大卫茂国际购物中心和大卫茂商业休闲街区是一体的吗?一起招商还是分开招商?

    许华锋:大卫茂国际购物中心和大卫茂商业休闲街区是方凯国际在国内的两种商业运营业态。两者在研策定位、商业规划设计、品牌招商管理上是一体化进行的,而在业态选择、组合比例、运营管理、企划活动推广上则会分开进行,各自发挥。

    大卫茂国际购物中心采取以租赁为主、联营为主的招商合作方式,融时尚零售、中西餐饮、休闲娱乐、国际院线、中型游乐、PARKGOLF、溜冰场、健身会所、婚庆礼堂等各种业态于一身,进行有效组合。具体则会根据项目所处城市级别、项目区位特点、地块特征、规划经济指标、本土的消费习惯、文化特色、市场机会、竞争格局等进行细分考虑,明确主题式的购物中心而建立差别竞争优势。

    大卫茂商业休闲街区采取特业为主,零售为辅的招商合作方式,简单说,就是将上海新天地、南京1912、苏州李公堤的街区特色优势和相关业态进行组合,根据项目的个性特征选择合适的业态、品牌高度和组合比例,融合当地的建筑特征、文化积淀与市场机会,建设成为传统与时尚汇合、既能够古、今、中、外相互交融、又具备区域特色的商业文化休闲街区。

    搜铺网:项目吸引商家入驻的优势和条件有哪些?目前已签约进驻哪些商家?会不会引进一些特色品牌?

    许华锋:大卫茂的连锁经营管理优势、传统商圈的核心位置、多业态组合的一站式购物中心、当地首家大型购物中心、东海经济增长的成长性、约110人口的消费总量,还有众多品牌表达出来的浓烈的合作愿望都凸显出这个项目的优势。

    项目的租金、扣点、管理费均采取了一定的优惠,我们规划引进的品牌约有80%是首次进入东海。目前已经签约的有国际院线、动漫电玩、西餐厅、名表馆、KTV等,许多标杆品牌都在洽谈审批中,如屈臣氏、85度C、味千拉面、KFC、百特喜、百丽、欧莱雅、绫志公司品牌等等。

    搜铺网:项目的商业设计、商业业态组合上有何独特之处?

    许华锋:大卫茂的商业设计团队均为原金鹰国际集团与万达集团的高管组成,拥有丰富的设计经验。首先,在人流动线、业态分布以及品牌规划等方面,我们都根据当地及周边的调研结果经过了多次研究和分析,将百货和购物中心的运营合二为一,1F以百货为主,2F-5F以购物中心为主,做到了平面动线和垂直动线的有效组合,整体4F全是餐饮,5F是院线、电玩和KTV;其次,在室内的装修和设计方面,我们力求做到完美,不光让消费者能够在视频上、感觉上,都会有身临其境的感觉。第三,在外立面的设计方面,我们运用了多种时尚和高科技元素,采取了全通透的效果展示,将购物中心和商业人流真正实现了互动。无论从感观上还是视觉效果上,都会有一个全新的体验。

    搜铺网:为什么选择东海县(县级市的商业地产发展潜力等)?项目开业将对此地产生怎样的影响?

    许华锋:整个江苏的县级城市这两年发展都很迅速,大卫茂已经在溧阳、昆山、东台开设了项目,对县级市购物中心的发展充满信心。我们也先后考察了周边的县级市,觉得东海很具备发展的潜力和空间,包括东海的人均消费水平等指标都排在前列,当地居民每年在消费这方面的支出占比很大,东海市中心人口也已达30万左右。大卫茂的进驻,可以填补东海商业的空白,成为东海唯一的也是最大的现代化购物中心,而且还能够为东海当地的经济建设起到很好的带头作用,同时也可以引进部分标杆品牌首次进驻东海,从而全面提升整个东海县的消费水平和层次。

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    搜铺网:“东海首个一站式shoppingmall”、“填补东海商业市场的空白”,具体怎么体现?运营的信心来自哪里(项目前景)?

    许华锋:这一点,是可以肯定的,当初我们在前期的考察中就已经发现,整个连云港没有一个相对成熟的购物中心,随着消费水平的不断提高和消费理念的接受程度,集吃喝玩乐、购物休闲于一身的购物中心必然会出现。我们将邀请大量的知名品牌进驻连云港大卫茂,这些品牌80%都是首次进驻东海,这将大幅度填补东海商业市场的空白。东海县是“三区四县”的领头县,人口众多约110万人,也是全国经济百强县,具有很大的消费增长潜力。在此天时地利人和的背景下,做为东海首个一站式购物中心,它具备了其它百货公司所没有的特质,无论是从体量上、品牌档次上、业态组合上都是处于领先地位,大卫茂的成功进驻,将使东海县的生活消费水平和幸福指数大幅提升。

    搜铺网:很多人说,项目能否做成功,人气很重要。大卫茂国际购物中心是否存在一定培育期?

    许华锋:任何一个项目的运营,都是会需要一定的时间去磨合、去适应,这一点,我们在当初进驻的时候就已经考虑到,并且做了大量的资料收集和全方位的数据评估。从项目的选址、地段到后期的运营分析,客流量、成交占比、业绩评估等多方面因素考虑,力争让大卫茂在最短的时间内成功运作。作为传统市中心的项目,我们预计第二年即有可能实现嬴利。

    搜铺网:招商运营方面是自己的团队还是外聘?

    许华锋:大卫茂国际购物中心拥有项目选址、商业设计、招商、运营管理的全部成熟团队,团队里人才济济,大部分成员都是来自金鹰、万达、苏宁等大型商业地产企业的精英,工作能力和经验都是非常优秀的,这一点和我们的企业文化也是相同的,我们在为员工提供一个很好的锻炼和发展平台,让他们能够随着我们大卫茂这个品牌不断成长、不断壮大。

    搜铺网:您认为贵公司运营这个项目的核心竞争优势在哪里?

    许华锋:我认为有三个方面,第一方面是项目本身,传统商圈的核心位置、东海最大的也是唯一的购物中心、优秀的商业规划设计、大量的停车场等。第二方面是品牌资源,大卫茂一路走来,有许多国际国内知名品牌的战略合作资源,他们将全力支持连云港大卫茂项目。第三是管理团队,大卫茂的管理团队拥有丰富的招商与运营管理经验,会保证该项目长期的、健康的运营发展。

    搜铺网:除了东海这个项目以外,目前还在运营其他项目吗?我们知道贵公司已在全国多个城市成功运作了许多项目,而且大部分集中在江苏省内,您怎么看待江苏目前的商业地产发展现状和趋势?能否透露下接下来会布局哪个区域?

    许华锋:方凯国际目前实施中的项目有常州溧阳上河城、昆山大卫茂、东台德润广场、合肥大卫茂等,其中常州溧阳上河城购物中心约18万平米,集金鹰国际、家乐福、国美电器、中影、星巴克、KFC、必胜客、味千、屈臣氏、EP、同庆楼、川味观、欧时力、绫志公司、奢侈品集合店等众多知名品牌于一身,将于今年12月份开业。我们之所以选择在江苏省做为我们的主要拓展区域,主要是因为江苏省的经济状况在全国是数一数二的,像苏州、无锡、南京、常州这些城市的GDP水平都排在全国城市的前列,我们前期进行过考查和综合评估后发现,江苏省的一些县级市的发展空间和规模不亚于其它省的城市,我们之所以选择江苏省的县级城市进行发展,也是为了能够让江苏省整个商业地产的发展能够平衡,整体的水平能够得到提升。

    江苏、安徽是我司前期发展的重点省份,做县级市最好的购物中心也是我司的首要目标,目前很多县一级的城市都没有现代化的购物中心,我们的市场和机会都很大。当然要实现这个目标需要方凯国际的团队艰苦而执着的努力,他们是伟大的,我为他们感到自豪,上河城他们已经做到了全国县级市购物中心的标杆,希望他们继续努力,争取早日实现我们既定的目标。也谢谢搜铺网的优秀团队,感谢你们为大卫茂创造了更多更好的发展机会。

    (搜铺网 周松平/文)